观中窥报⑩中洲控股：半年销售完成度不到45%，谁“偷”走了中洲的规模

编者按：当房地产不再被视为短期刺激经济的手段，在外部环境波云诡谲之际，焦虑、质疑亦如影随形。行至中途，房企上半年成绩单到底如何？凤凰网房产推出《观中窥报》系列，数读半年报、直击业绩会，抽丝剥茧，层层剖析，管窥房企的最新动向及行业走势。

来源|风财讯 作者|武俊

潮汕地产商黄光苗的命运直接与中洲控股紧紧捆绑在一起，随着黄光苗的起起落落，中洲控股从一个区域房企走向全国，又回归区域。

8月15日，中洲披露半年报，报告期内，中洲控股实现房地产销售面积48.69万平方米，销售金额66.46亿元，比上年同期增长11.6%，净利润下滑71.85%。

中洲表示，出现净利润下滑是由于房地产行业建设周期的特性，房地产项目的销售和竣工结算确认收益普遍存在1-2年的时间差，当年预售项目收到的房款未必在当年结算收入，一般在1-2年后结算收入，实现利润。故企业当年销售业绩并不能直接反应在当年利润指标，这是房地产行业特有的周期性特性。

事实上，中洲今年给自己定下了152亿元的销售目标。但是，2017年时中洲销售额已达140多亿，今年的目标与之前相比其实并无实质性提升。

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潮汕人黄光苗

2014年，深圳市长城投资控股股份有限公司正式更名为深圳市中洲投资控股股份有限公司。彼时，这家老牌深圳房企像是重新焕发了商机。以2013当年20亿营收为基础，以总价7.62亿元的竞得上海浦东新区一宗商住用地。同时，中洲地产、惠州中洲投资收购惠州中洲置业100%股权、康威投资100%股权，以及昊恒地产5%股权，以实现直接收购康威投资、惠州中洲置业以及间接收购昊恒地产，最终收购对价11.56亿元。 

创建一家上市公司，是中洲地产老板黄光苗的毕生梦想。而在当时的一次年会上，黄光苗也亲口表示，自己的梦想已经成真。

扩储猛增是黄光苗充实梦想的体现，也足以体现中洲的扩张雄心。

2015年，中洲控股新增土地储备及在建项目占地面积147.06万平米，计容积率面积214.57万平米。2016年新增土地面积20.73万平方米，2017年新增土地面积98.78万平方米。

彼时，中洲还进行着一桩不小的交易，拟以总价38.07亿港元收购郑松兴及Accurate Gain合计持有的华南城控股18.57亿股股份，持股比例约占华南城控股2016年三季度末总股本的23.20%，并成为后者第一大股东。

之后这场收购最终因各种原因无疾而终，但那时的中洲或许还在走上坡路。

好景不长，2018年，中洲控股首次业绩下滑，公司全年实现房地产销售面积104.94万平方米，销售金额131.72亿元，比上年同期下降9.1%。

2019半年报，公司实现营业收入23.89亿，同比减少59.82%；归属于上市公司股东的净利润2.02亿元，同比减少71.85%。对于营收和净利润的双双下滑，中洲控股在年报中解释称，主要是竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少所致。

事实上，除业务原因外，扩张遇阻，业绩下滑的其他原因更加值得关注。

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潮汕人“黑天鹅”效应

据界面新闻此前报道，去年10月9日，广东省纪委监委消息，深圳市委副书记、政法委书记、市社工委主任李华楠涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查。另一位潮汕地产商、皇庭国际董事长郑康豪被要求协助调查，彼时，同为潮汕地产商的黄光苗也曾短暂被要求协助调查。

不仅如此，今年4月22日，深圳监管局表示，黄光苗兄弟黄光亮通过使用前海君至证券账户增持中洲控股460万股，持股比例为0.69%股份，与中洲置地互为一致行动人。而黄光亮并未向中洲控股报告其通过前海君至实际持有“中洲控股”股份的情况以及黄光亮与中洲置地的一致行动人关系。最终，深圳监管局决定：对黄光亮责令改正，给予警告，并处以三十万元罚款。

黄光苗成真后的梦想之路甚是坎坷。与黄氏兄弟事件相差无几，企图扩张的中洲愈显乏力。逐步退出香港市场可见端倪。

2018年1月12日，中洲控股发布公告称，公司将出售位于香港的两个房地产开发项目，其中，项目一为目标公司于2015年10月30日以14亿港元的对价收购Ever Reality Limited及其子公司中洲（火炭）有限公司的100%股权获取的沙田火炭项目。项目二为目标公司全资子公司祥铭投资有限公司于2016年1月25日以股权及债权对价约港币1.40亿元收购时骏有限公司100%股权而获取的大坑项目。另悉，此次目标股份的股份购买对价及卖方债权购买对价均由买方以现金方式支付。目标股份及卖方债权的总交易对价共计港币约21.55亿元。

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区域化深耕

随着时间的流逝，各大区域性房企的优势已愈发减弱，谋求全国化布局是为大趋势，就连区域企业典型代表的建业地产也在近期从胡葆森口中说出要尝试走出去，但中洲却反其道而行之。

 （图片源于中洲控股半年报）

上数据表明，除广东地区业绩上升，四川、上海、山东区域都在经历营收的大规模下滑。在2014年完成更名的中洲控股曾经一度杀回全国土地市场，5年之后雄心不再，中洲又将目光放回了自己的大本营。

中洲最近一次拿地信息是在2018年，分别于2月8日，获浙江嘉兴、广东东莞各1宗地块，土地面积合计8.02万平方米。2月5日，在东莞市石碣镇集体资产交易中心成功竞得石碣镇水南东祠地块开发权。占地面积2.7万平方米。据悉，两次拿地位置均属于中洲控股此前发展区域。

中洲控股近年的销售目标是152亿，上半年实现销售额66.46亿，与2018下半年中洲的72亿销售额相比，今年下半年近百亿的推货可以说是一种压力。

据悉，目前中洲的下半年的主要推货项目为惠州江山美苑、惠州华昕家园、天御C3、青岛半岛城邦、广州璞悦花园，成都中央公园、成都锦城湖岸等项目。可以得知，广东与四川共四个项目为下半年主要推货量。中洲认为，按年初制定的推盘节奏，下半年推货量会高于上半年。重回区域化布局的另一体现是销售依赖广东、四川项目推货。

中洲的一系列担保动作足以显现。8月8日，中洲投资控股发布公告称，因业务需要，惠州惠兴向华商银行深圳科技园支行申请贷款不超过人民币5亿元整，公司将按60%的股权占比为控股子公司惠州惠兴房地产有限公司（以下简称“惠州惠兴”）不超过5亿元融资提供连带责任保证担保。

7月17日，中洲投资控股发布公告，为支持惠州骏洋房地产合作项目开发，宣布对子公司惠州市骏洋投资开发有限公司提供不超过3亿元的股东借款。

5月29日，中洲投资控股发布公告，为子公司惠州方联房地产有限公司共两笔11.5亿元贷款提供连带责任保证担保。

即使如此，中洲现状也不容易乐观。年报表示，2019年1-6月，公司合并财务报表中列报的营业收入为人民币约23.90亿元，其中 房地产销售收入为人民币19.26亿元。房地产销售收入占2019年半年度合并营业收入总额的81%，对净利润构成重大影响。

面对高占比主营业务收效不佳，中洲土地存货也并未有实质性增长。

中洲曾表示，企业获取项目的方式不止公开拿地一种途径，在地价高企的形势下，采取并购、合作开发等方式获取项目。公司2019年计划新增土地储备计容积率面积100万平方米。截至目前，中洲并未有公开拿地信息披露。

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何去何从?

浮动的业绩表现是频频更迭的人事布局，凤凰网房产梳理发现，近半年内，中洲出现多起人事更迭。 

8月29日，中洲股份副总裁的林长青因个人原因辞去公司副总裁职务。9月14日，副总裁许斌辞去公司副总裁的职务，辞职报告自送达董事会时生效。辞职后，许斌将不再担任公司任何职务。9月28日，副总裁尹善峰递交的关于个人职务变动的报告，因公司工作需要，尹善峰不再担任公司副总裁，公司另有任用。同日，监事会主席魏洁生因个人原因申请辞去公司监事、监事会主席职务。11月26日，继副总裁之后，监事陈晔东因工作原因，辞去公司监事职务。

除此之外，年报的另外一点也值得关注。半年报显示，上半年中洲控股的管理费用约为2.09亿元，同比增长20.18%；销售费用也同比增长140.89%至1.44亿元，原因在于本期销售佣金较上年同期增加。有句俚语说“挣得不多，花的不少”。用来形容半年报状态下的中洲或是恰当。

销售前景不甚明朗，拿地市场也鲜有问津，此前有媒体称，深圳老牌房企在行业中已逐渐被边缘化。如今，现状业绩、利润下滑严重，重回区域深耕收效甚微。潮汕地产商黄光苗有点“难”，但百亿中洲或许尚可一搏。

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完

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